Rủi ro từ việc đặt cọc giữ chỗ trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ năm, 20/02/2025Đặt cọc, nhận giữ chỗ không còn là hình thức xa lạ với bất kỳ ai khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ các dự án. Thế nhưng đây là một hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro mà trong bài viết ngày hôm nay, Hà Nội Luật sẽ đưa ra một số nội dung để chúng ta cùng lưu ý khi quyết định đặt cọc, nhận giữ chỗ khi mua bán bất động sản.
Với tính chất của thị trường bất động sản, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai mọc lên như nấm, với đa dạng các hình thức quảng cáo, ưu đãi hấp dẫn. Không khó để nhận ra phần lớn các dự án này đều có “mô tuýp” chung chỉ với một số tiền không lớn đã sở hữu ngay căn hộ chung cư cao cấp với hàng chục các chính sách hỗ trợ “khủng”. Thông thường, số tiền đặt cọc chỉ giao động từ 50 – 100 triệu đồng.
Thế nhưng, thực tế cho thấy, các dự án này lại chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật. Thậm chí, có những dự án mới chỉ có khu đất nền, được xây dựng tạm vài cọc bê tông. Thông qua các đơn vị môi giới, cò đất, người mua được giới thiệu và đặt vấn đề đặt cọc giữ chỗ. Giấy tờ ràng buộc giữa các bên có thể là hợp đồng đặt cọc giữ chỗ; phiếu yêu cầu tư vấn; hợp đồng hợp tác đầu tư … với vài điều khoản đơn giản.
(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)
Điều gì xảy ra khi dự án gặp vấn đề?
Dự án không đủ vốn để triển khai, gặp khó khăn trong quá trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư, … dẫn tới không thể mở bán căn hộ theo hứa hẹn ban đầu. Do đó, rất nhiều lá đơn khởi kiện, đơn tố cáo được gửi đến Tòa án, đến cơ quan công an để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền cọc, bồi thường thiệt hại.
Thậm chí, dù dự án đã hoàn thành (bàn giao căn hộ cho người mua) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là rủi ro điển hình của người mua khi tiến hành mua bất động sản có đặt cọc giữ chỗ. Bản chất của việc nhận tiền đặt cọc từ người mua là một hình thức huy động vốn “lách luật” của các chủ đầu tư dự án. Việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn là những bất cập, tồn tại của thị trường bất động sản. Trong đó có hình thức chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn.
Cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua bất động sản theo hình thức đặt cọc giữ chỗ?
Để hạn chế rủi ro, người mua cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin dự án được cung cấp bởi bên nhận đặt cọc, bên được ủy quyền từ chủ đầu tư, người mua cần yêu cầu cung cấp các giấy tờ thông tin pháp lý của dự án cũng như tự mình kiểm tra lại thông tin từ thông qua nhiều nguồn tin khác nhau. Mục đích để đảm bảo sẽ giao tiền đặt cọc cho một đơn vị đủ tin tưởng và có đầy đủ pháp lý, tránh mất tiền, mất thời gian để tham gia kiện tụng đòi tiền đặt cọc, đòi tiền hợp tác đầu tư.
Đồng thời, người mua cần kiểm tra kỹ càng các văn bản mà bên môi giới, nhận đặt cọc, chủ đầu tư cung cấp về các nội dung điều khoản thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, phương án xử lý tiền cọc khi dự án không thể tiếp tục triển khai trong hợp đồng đặt cọc …; đồng thời xem xét kỹ lưỡng các nội dung trong hợp đồng mua bán. Việc rà soát, đánh giá các văn bản này người mua có thể liên hệ với các đơn vị tư vấn luật để được hỗ trợ, tư vấn, đưa ra các cảnh báo rủi ro trước khi quyết định thực hiện giao dịch mua bán, đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình.
Với kinh nghiệm tư vấn chuyên sâu và đại diện giải quyết các tranh chấp liên quan đến vấn đề đặt cọc, Hà Nội Luật luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong mọi vấn đề pháp lý.
---------------------------
CÔNG TY LUẬT TNHH THUẾ VÀ LUẬT HÀ NỘI
Toà nhà số 14 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội.
0917.157.698 - 052.234.8879 hoặc (024) 22. 159.123
