Rủi ro khi kê khai giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế trong giao dịch mua bán nhà đất

Hiện nay, tình trạng khai giá thấp hơn so với thực tế trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đang rất phổ biến. Việc làm này gây ra rất nhiều rủi ro, thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo quy định pháp luật, thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế thì bên bán/bên chuyển nhượng phải nộp số tiền tương ứng 2% giá trị chuyển nhượng bất động sản. Nếu muốn giảm số tiền thuế phải nộp, cách làm thường thấy là giảm giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán công chứng so với giá chuyển nhượng thực tế.

Nguồn ảnh - Internet

Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

1.Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy, việc lập một thỏa thuận khác (ghi giá thấp hơn thực tế) nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng là hành vi vi phạm pháp luật dân sự. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực và các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tức là kê khai đúng với giá trị thực tế của hợp đồng và thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp không có tài liệu chứng minh về giao dịch thực tế, bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ nhận được tiền trong hợp đồng công chứng/chứng thực khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Xử phạt vi phạm hành chính với hành vi trốn thuế

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“Điều 17. Xử phạt hành vi trốn thuế

1. Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
2. a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c khoản 4 và khoản 5 Điều 13 Nghị định này;
3. b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;

…

2. Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
3. Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà có một tình tiết tăng nặng.
4. Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có hai tình tiết tăng nặng.
5. Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

…”

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Xử lý trách nhiệm hình sự

Căn cứ Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, tội trốn thuế” có thể bị xem xét xử lý trách nhiệm hình sự với các khung hình phạt sau:

(i) Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

(ii) Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.500.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm.

(iii) Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm nếu như phạm tội trốn thuế với số tiền là 1 tỷ đồng trở lên.

Ngoài ra người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Hành vi khai giá thấp hơn so với giá thực tế nhằm giảm số tiền thuế phải đóng là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo tính chất, mức độ, hành vi vi phạm thì người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản; các bên trong giao dịch cần tìm hiểu kỹ lưỡng, nắm vững các quy định pháp luật hoặc nhờ sự tư vấn của luật sư trước và trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Trong tình huống nêu trên, anh T nên trao đổi, làm việc với bên bán để kê khai đúng giá trị thực tế chuyển nhượng, nộp thuế đúng quy định pháp luật để hạn chế rủi ro có thể xảy ra.

--------------------------------

CÔNG TY LUẬT TNHH THUẾ VÀ LUẬT HÀ NỘI

Toà nhà số 14 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội.

0917.157.698 - 052.234.8879 hoặc (024) 22. 159.123

luatsutuvan@hanoiluat.vn