5 yếu tố quan trọng khi mua đất để tránh tranh chấp pháp lý

Trả lời:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong số những giao dịch có tính chất phức tạp và cần đáp ứng các điều kiện theo luật định. Do đó, khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng này, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý tìm hiểu thông tin một cách cụ thể và kỹ lưỡng.

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

Đối với trường hợp của anh Minh, Luật sư Vũ Hoàng Linh – Công ty Luật TNHH Thuế và Luật Hà Nội đưa ra 05 vấn đề quan trọng cần lưu ý sau đây để tránh rủi ro pháp lý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

1. Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán):

Theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:

+ Người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc;

+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng (trong trường hợp này phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).

Đồng thời, cần xác minh để làm rõ thửa đất nhận chuyển nhượng là tài sản riêng/tài sản chung vợ chồng hoặc tài sản đồng sở hữu của nhiều người (hộ gia đình/nhiều người cùng đứng tên).

Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

Nếu thửa đất là tài sản đồng sở hữu của nhiều người (hộ gia đình/đồng sở hữu):

Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ/các thành viên trong hộ gia đình (tất cả các đồng sở hữu).

2. Xác minh có đủ điều kiện chuyển nhượng không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ trường hợp theo quy định pháp luật).

Ngoài ra, cần kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác và lưu ý các thông tin về thửa đất, công trình gắn liền với đất; vị trí, diện tích ghi nhận trên Giấy chứng nhận đã đúng với thực tế chưa; có tranh chấp hay không? …

3. Thửa đất có thuộc quy hoạch hay không?

Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

- Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình…

Tuy nhiên, nếu mua đất trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (nếu thu hồi thì mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua - người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ).

Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý…thì người mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự định mua.

4. Việc đặt cọc khi mua bán đất

Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp. Đồng thời có xác nhận đã nhận đủ tiền đặt cọc và quy định rõ các trường hợp xử lý tiền đặt cọc khi có vấn đề xảy ra.

5. Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hợp đồng này không được công chứng/chứng thực theo quy định thì có thể dẫn tới hậu quả hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Ngoài ra, để tránh rủi ro trong việc thanh toán giá trị hợp đồng, người mua nên thanh toán thông qua giao dịch ngân hàng hoặc có ghi nhận bởi một bên thứ ba.

CÔNG TY LUẬT TNHH THUẾ VÀ LUẬT HÀ NỘI

Toà nhà số 14 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội.

0917.157.698 - 052.234.8879 hoặc (024) 22. 159.123

luatsutuvan@hanoiluat.vn