Diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải xử lý như thế nào?

Gia đình tôi có mua một thửa đất từ năm 2001 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002. Đầu năm 2024, gia đình tôi thực hiện thủ tục về đất đai (tặng cho quyền sử dụng đất), khi tiến hành đo đạc lại thì mới phát hiện diện tích thực tế mà gia đình đang sử dụng bị giảm 15m2 so với diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi phải xử lý như thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

(Câu hỏi của anh Thanh - Hà Nội).

Trả lời:

Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề khá phổ biến hiện nay. Khi đo đạc lại người sử dụng đất phát hiện diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để xử lý vấn đề chênh lệch này, cần xem xét tới nguyên nhân gây ra sự thay đổi diện tích và việc thay đổi này có ảnh hưởng tới ranh giới thửa đất không.

Do thông tin anh đưa ra chưa cụ thể và rõ ràng, nên sẽ có hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ liền kề

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024):

“6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.” 

Nếu diện tích đất thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì diện tích đất sẽ được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất cần tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để điều chỉnh diện tích đất theo kết quả đo đạc thực tế.

Trường hợp 2: Có sự thay đổi về ranh giới thửa đất hoặc có tranh chấp 

Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi, có thể do đất bị lấn chiếm, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới. Trường hợp có tranh chấp, hai bên có thể tự hòa giải, hoặc nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tiến hành hòa giải. Trường hợp không đồng ý với kết quả hòa giải tại cơ sở, một trong các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. 

Vậy thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

Về hồ sơ đề nghị cấp đổi:

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP);
• Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp;
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất khi có thay đổi.

Về trình tự, thủ tục cấp đổi:

Quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm: 

(1) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

(2) Văn phòng đăng ký đất đai;

(3) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết yêu cầu, tiến hành đo đạc hoặc xác nhận kết quả đo đạc (nếu có). 

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận mới và trả kết quả cho người sử dụng đất.

Về thời gian giải quyết:

Thời gian giải quyết thủ tục không quá 10 ngày làm việc, tính từ thời điểm nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể kéo dài thêm 10 ngày làm việc.

Về lệ phí: Mức lệ phí địa chính do từng tỉnh, thành phố quy định.

Trên đây là quy định và thủ tục xử lý khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn điều gì chưa rõ, vui lòng liên hệ với Hà Nội Luật để được hỗ trợ.

-------------------------

CÔNG TY LUẬT TNHH THUẾ VÀ LUẬT HÀ NỘI

Toà nhà số 14 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội.

0917.157.698 - 052.234.8879 hoặc (024) 22. 159.123

luatsutuvan@hanoiluat.vn